vendredi 23 septembre 2016

Investissement dans la location meublée : les avantages dans le domaine fiscal

La location meublée est un logement loué avec dans son intérieur, des meubles. Ces derniers doivent procurer un minimum de confort au locataire. C'est-à-dire qu'une location meublée doit comporter une cuisine équipée, un système de chauffage, une salle d'eau fonctionnelle et une salle de séjour avec les meubles adéquats. Investir dans ce type de location est nettement plus avantageux que choisir une location nue ou sans meuble. De plus, la durée du contrat de bail est plus courte. Vous avez ainsi l'occasion de reprendre votre bien rapidement si vous le souhaitez. Par ailleurs, la location meublée présente tout particulièrement des avantages dans le domaine fiscal.

Les différents types de location meublée

On retrouve deux sortes de location meublée, la location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP). La location meublée professionnelle n'englobe que les locaux d'habitation. Sont éligibles au statut de loueur professionnel, les individus appartenant à un foyer fiscal et étant inscrit au registre du commerce et des sociétés. Leurs recettes doivent excéder les 23 000 € TTC par année et dépasser le montant des autres revenus des activités du foyer fiscal.

Le contrat de bail d'une location meublée professionnelle contiendra les conditions (montant du loyer, dépôt de garantie...) convenues entre le loueur et le locataire. Il aura une durée fixée à un an avec une tacite reconduction pour une autre année. Les parties peuvent toutefois le résilier avec un délai de préavis de 3 mois avant la fin du contrat pour le loueur et 1 mois avant pour le locataire.

En ce qui concerne la location meublée non professionnelle, les personnes qualifiées de loueurs non professionnels sont celles qui ne répondent pas aux conditions énumérées ci-dessus. Ce sont donc les loueurs non inscrits au registre du commerce et des sociétés, et ne disposant pas d'un revenu de plus de 23 000 € TTC par an.

Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle

Le loueur non professionnel a le choix entre deux régimes fiscaux. Le premier est celui de la micro-entreprise. Dans ce type de régime, il fait un chiffre d'affaires en dessous du plafond fixé pour les micro-entreprises. Le loueur non professionnel ne tient pas de comptabilité officielle et bénéficie d'un abattement forfaitaire pour frais. Il sera également soumis à un barème progressif de l'impôt sur le revenu sur une tranche de son chiffre d'affaires.

L'autre régime fiscal de la location meublée non professionnelle est le régime réel. Lorsque le chiffre d'affaires du loueur dépasse le plafond des micro-entreprises ou est sur option, ce régime est appliqué. Une comptabilité selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC doit être tenue. Les intérêts d'éventuels emprunts, l'amortissement sur les gros travaux non déductibles et sur le prix d'achat du bien, les travaux d'entretien et de réparations courants, ainsi que les frais d'acquisition seront déduits des recettes.
Côté avantage, la location meublée n'est pas dans le domaine d'application de la TVA. Des exonérations d'impôts sur le bénéfice sont également possibles dans le cas de la location d'une partie seulement du logement (cas des chambres d'hôtes), à un montant raisonnable. Le logement toutefois être la demeure principale du loueur. 

Le régime fiscal de la location meublée professionnelle

La location meublée professionnelle est dotée de plusieurs avantages en matière de fiscalité. Tout d'abord, le loueur professionnel a le droit de déduire le déficit foncier et les intérêts d'emprunt à son revenu global. En second lieu, si l'individu est en activité depuis plus de 5 ans, et ses recettes hors taxes ne dépassent pas 90 000 €, il bénéficiera d'une exonération d'impôts, car soumis au régime de plus-values professionnelles.

Les héritiers du loueur professionnel pourront bénéficier de dispositions qui faciliteront la transmission d'entreprise une déduction des droits de succession sur leur bénéfice imposable. Ils auront aussi le privilège d'être élus au même titre de loueur en meublé professionnel.
Enfin, en location meublée professionnelle, les charges qui peuvent être déduites sur le revenu imposable sont plus nombreuses que dans une location nue classique.

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